购买商品房时，房屋面积是很重要的参考因素，但大家对这一些数据的详情可能并不太了解。这里我简单的说一说房屋面积那点事儿。

  商品房的面积，不管是预售的面积还是最终交付给业主，办理权利登记的面积，都不是开发商自己测算出来的数据。房产预售面积和房产交付及登记面积，都属于房产管理数据，根据住建部和测绘管理局《房产测绘管理办法》规定，应当由具备资质的测绘机构依据房产测绘的有关规范出具测绘成果报告，成果数据需经房地产行政主任部门审核后才能使用。

  房产面积这个概念并不是一开始就有，在1991年国家测绘管理总局《房产测量规范》出台之前，建筑面积的计算一直沿用1982年国家经委的《建筑面积计算规则》。那时也没有共用面积分摊的计算，房产证上记载的面积就是一个建筑面积。到了1995年，建设部印发了《商品房销售面积计算及公共建筑面积分摊规则》，从那以后，房产证上才有房屋建筑面积和套内建筑面积的记载。目前，房产测绘使用的技术标准是国标《房产测量规范》（GB/T 17986-2000），江苏同时还使用省标《房屋面积测算作业规程》（J11973-2012）。

  曾经接到过很多投诉，说是交付的商品房公摊面积大也就算了，毕竟公摊部分没办法自己量；套内面积也不足数实在是不能忍，这地砖地板尺寸都在那儿，使用面积明确不够。但是，套内建筑面积≠使用面积。成套房屋的套内建筑面积包括：套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三个部分。其中：套内房子使用面积由套内卧室、客厅、厨房、过道、卫生间等等空间的面积之和，不在结构面积内的套内通风道、烟囱的面积，套内楼梯在自然层数的面积总和等几部分构成，这部分约等于使用面积；套内墙体面积除了套内自有墙体的面积外，还有外墙、各套分隔墙等共用墙体水平投影面积的一半部分；至于套内阳台面积，这个好理解，计算规则是按阳台外围与房屋外墙水平投影面积，封闭阳台按全面积计算，未封闭阳台按一半面积计算。当然，有些开发商比较厚（jian）道（zha）,会赠送一些可供使用的空间，这些空间不在规范明确的应当计入套内建筑面积范围，或者只是计算一半面积，比如与套内空间不相通的平台，无上盖的露台，结构净高不足2.2米的飘窗，层高低于2.2米的阁楼，未封闭的阳台等等。但是，这些“赠送”的使用面积，多少还是处于灰色地带，业界常以“偷面积”来为此冠名。这些“赠送”部分，有些属于公共空间；有些一定要通过另行改建，如浇筑、加盖才能用，涉及嫌疑违反法律建设，外地曾有因交付前违法改建而没办法办理权属登记的案例，也出现过业主收到限期拆除违建的处罚案例。

  近年来，随着规划和测绘规范的逐渐完备，面积越来越难“偷”，“赠送”面积也就慢慢的变少了。

  去年有段时间，共有部位面积分摊成了众人口诛笔伐的对象，就连新华社、人民日报、央视等中央媒体也发表评论，认为“公摊伤民”。据说，公共面积分摊源于香港，世界上除了中国（包括大陆及港澳台）以外，都没有所谓面积公摊。这种说法并不准确。对于建筑物公共门厅、走廊、电梯、屋顶及共用墙体等公共部位，以及建筑物附属设施和设备的权利问题，各国都有相应的法律规定。我国于2007年公布的《物权法》专列“业主的建筑物区分所有权”章节，规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，这一概念并非我国实行商品房制度之后独创，1929年制定的中华民国《民法典》就已经有相应的概念。法国在19世纪拿破仑时代就确立了建筑物区分所有权，东邻日本专设“建筑物区分所有权法”。只不过我国将部分公共部位的面积分摊列入业主的房产面积范围，而大多数国家是将公共部位面积另列统计，但业主仍享有公共部位及共用设施设备的权利，并承担对应的义务。

  在不动产登记时，多数国家按套内面积登记，我国按套内面积+分摊面积登记。同时，我国规定，商品房销售时，可按建筑面积计价或套内面积计价，也可按套（间）计价，只是绝大多数开发企业选择按建筑面积计价，毕竟这样的形式可以摊薄单价，而且交付矛盾相对较少。

  个人观点：公摊本身并不伤民，按建筑面积计价销售、缴纳物业费的方式值得检讨。

  共有部位面积分摊的方式受到社会关注，很多自媒体自然少不了蹭蹭热点，其中很让人义愤填膺的说法是：小区的地下停车库面积已经被业主分摊了，开发商还卖车位，简直是丧尽天良。这种说法是把分摊部位扩大了，实际上，按共有部位分摊规则，并非小区所有的公共部位建筑面积都列入专有部分分摊；地下停车库也并不天然属于小区的公共部位。共有部位分摊法定的基本规则是：幢内共有面积计入分摊，不同功能区各自分摊，地上地下分别计算。江苏省区域标准《房屋面积测算作业规程》对共有面积分摊的根本原则是这样规定的：共有建筑面积的分摊，应按幢为单位，幢内的共有建筑面积在幢内分摊；非本幢的共有建筑面积，不在本幢分摊；幢内的共有建筑面积，不列入他幢分摊；地下部分的共有面积列入地下分摊；地上部分的共有面积列入地上分摊。

  常见的幢分摊部位有：1.墙体：幢各套与共有建筑空间之间分隔墙的墙体一半面积，以及外墙（包括山墙）水平投影面积的一半；2.垂直移动空间：建筑物内共有的核心筒、楼梯间、电梯间（井）、观光井（梯）、提物井、室外楼梯等，以及各种各样的管道井、垃圾井道；3.平行移动空间：建筑物内共有的公共门厅、大厅、过（走）道、走廊、檐廊、内外廊、门廊、门斗、入口大堂（前室）、疏散通道等；4.服务用房：幢共有的变（配）电室、消防控制室、大楼监控室、水泵房、设备间、值班警卫室等。第4项中列举的房屋，如果是为多幢建筑物服务，则应单独计算面积，不列入幢内公摊，但其权属应当归多幢建筑物的业主共有——按权属登记规则，只登记不发证。对于地下停车库，它的面积按规则应当单独计测，并不计入地表以上建筑物各专有部分的分摊；至于权利归属，《物权法》采用的是当事人约定原则：第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”——当然，开发商是绝不会自觉自愿的把车位（库）约定为业主共有。

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