原标题：土地内参丨上汽项目和国道（七都段）拓改项目房屋征收(附房屋征收补偿方案)

  因上汽项目和国道（七都段）拓改项目建设需要，根据《中华人民共和国土地管理法》《福建省实施中华人民共和国土地管理法办法》，参照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《福建省实施国有土地上房屋征收与补偿条例办法》规定，宁德市蕉城区人民政府拟征收该项目施工红线范围内集体土地和地上的所有房屋（具体以征收范围红线图为准），房屋征收部门已拟定房屋征收补偿方案（详见附件），根据《宁德市人民政府关于上汽项目和国道（七都段）拓改项目房屋征收补偿工作的批复》（宁政文〔2018〕97号），现将有关事项通告如下：

  二、征收范围：上汽及其配套项目和国道（七都段）拓改项目范围内所有房屋，具体范围以规划红线图为准。

  四、签约期限：第一签约期限自2018年8月7日至2018年9月25日；第二签约期限自2018年9月26日至2018年10月15日。

  第一条 上汽项目和国道（七都段）拓改项目土地征收已经福建省人民政府批准，现决定征收该项目征地范围内所有集体土地及其地上附着物。现根据《中华人民共和国土地管理法》、《福建省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》并参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关规定，结合本项目的真实的情况，特制定如下房屋征收补偿方案。

  凡本征收范围 (具体以征地红线图为准)的被征收人列入征收补偿对象；征收补偿的方式:货币补偿、产权调换相结合。

  第四条 签约期限:第一签约期限自2018年8月7日至2018年9月25日；第二签约期限自2018年9月26日至2018年10月15日。

  一、房屋（土地）面积计算。按照国家、省、市现行测绘规范，委托有资质的测绘机构据实测量，自然层建筑面积以测绘图纸认定的建筑面积为准。

  二、斜面屋顶建筑面积计算。利用坡屋顶空间作为阁楼层的建筑形式，阁楼层与原房同时设计建造的，其楼层高度≥2.2米部分按100%计算建筑面积；1.6米≤其楼层高度＜2.2米部分按80%计算建筑面积；1.2米≤其楼层高度＜1.6米部分按50%计算建筑面积；低于1.2米部分不计算建筑面积。

  三、安置房面积按设计图纸测算；交房时按产权登记面积结算，安置房建筑面积含公共分摊面积。

  安置房协议约定面积与产权登记面积均包括套内面积和公共分摊面积。两者面积有差异的，以产权登记面积为准，并结算差价。

  一、具有下列手续之一并在手续批建范围内的视为该部分房屋产权手续完整，按100%认定可补偿面积。

  1、持有法定机关颁发的《土地使用权证》（或用地批文）及《村镇规划建设许可证》（或准建批文）的。

  4、1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》颁布实施前，持有公社（乡镇）批准基建手续的。

  下列情形属于产权手续不完整，但对照航拍资料，由征收实施单位和认定小组调查确认，经审核无异议后，被征收人如在本项目征地补偿安置方案通告规定的期限内签署协议并腾空房屋主动拆除的，可区分以下几种情形给予认定可补偿面积；但在本项目征地补偿安置方案通告规定的期限内既不签署协议也不腾空房屋主动拆除的，均不予认定为可补偿面积，按照有关法律和法规处理。

  1、1982年2月13日实施《村镇建房用地管理条例》前，已建成的房屋(现状结构全部为土木、砖木、石木、石结构、木结构)，按100%认定可补偿面积。

  2、1993年8月1日实施《福建省村镇建设管理条例》前，建房用地已审批并在此之前建成的房屋，按100%认定可补偿面积。

  3、在1993年8月1日实施《福建省村镇建设管理条例》起至2002年7月31日实施《宁德市人民政府关于坚决制止蕉城区买卖土地、非法占地建房的通告》（宁政〔2002〕地106号）之间建成的房屋，因历史问题导致证件不全的，只有土地或村建审批手续之一的，或祖屋（1982年2月13日前建成的旧房屋）拆除重建、无合法审批手续的，建筑层数三层（含三层）以下建筑面积按90%认定可补偿面积，三层（不含三层）以上建筑面积按50%认定可补偿面积，剩余建筑面积根据不同结构房屋的重置价结合成新率的50%给予货币补偿。

  4、2002年7月31日实施《宁德市人民政府关于坚决制止蕉城区买卖土地、非法占地建房的通告》（宁政〔2002〕地106号）前，如不具有用地及批建手续，但已同时向用地及批建主管部门申请办理，并经有关部门审核已交缴完有关规费的，用地及建筑面积在审核范围内的，建筑层数三层（含三层）以下建筑面积按90%认定可补偿面积，三层（不含三层）以上建筑面积按60%认定可补偿面积，剩余建筑面积根据不同结构房屋的重置价结合成新率的60%给予货币补偿。

  5、2002年7月31日发布《宁德市人民政府关于坚决制止蕉城区买卖土地、非法占地建房的通告》（宁政〔2002〕地106号）前，如不具有用地及审批手续，但已向用地或批建主管部门申请办理，并经有关部门审核已交缴完用地或村建其中一项规费的，用地或建筑面积在审核范围内的，建筑层数三层（含三层）以下建筑面积按80%认定可补偿面积；三层（不含三层）以上建筑面积按50%认定可补偿面积，剩余建筑面积根据不同结构房屋的重置价结合综合成新率的50%给予货币补偿。

  6、2002年7月31日发布《宁德市人民政府关于坚决制止蕉城区买卖土地、非法占地建房的通告》（宁政〔2002〕地106号）之后建成的房屋，只办理土地或村建审批手续之一的，建筑层数三层及以下建筑面积按70%认定可补偿面积；建筑层数三层以上建筑面积按50%认定可补偿面积，剩余建筑面积根据不同结构房屋的重置价结合综合成新率的50%给予货币补偿。

  被征收人不具有任何合法的审批手续，如在本项目征地补偿安置方案通告规定期限内签署协议并腾空房屋主动拆除的，可区分以下几种情形给予认定可补偿面积；但在本项目征地补偿安置方案通告规定的期限内既不签署协议也不腾空房屋主动拆除的，均不予认定为可补偿面积，按照有关法律和法规处理。

  1、1982年2月13日实施《村镇建房用地管理条例》起至2002年7月31日《宁德市人民政府关于坚决制止蕉城区买卖土地、非法占地建房的通告》（宁政〔2002〕106号）发布之前，建设的无合法审批手续的房屋，建筑层数三层（含三层）以下建筑面积按70%认定可补偿面积，三层（不含三层）以上建筑面积按50%认定可补偿面积，剩余建筑面积根据不同结构房屋的重置价结合成新率的50%给予货币补偿。

  2、2002年7月31日《宁德市人民政府关于坚决制止蕉城区买卖土地、非法占地建房的通告》（宁政〔2002〕106号）发布之后至2007年11月21日《宁德市人民政府关于清理整治违法建设的通告》发布之前建设的无合法审批手续的房屋，建筑层数三层（含三层）以下建筑面积按60%认定可补偿面积,剩余建筑面积根据不同结构房屋的重置价结合成新率的30%给予货币补偿。

  3、2007年11月21日发布《宁德市人民政府关于清理整治违法建设的通告》(宁政文［2007］349号)之后至2012年5月31日《福建省人民政府关于宁德市城市总体设计(2011～2030)的批复》(闽政文［2012］222号)发布之前建设的无合法审批手续的房屋，建筑层数三层(含三层)以下建筑面积按40%认定可补偿面积，剩余建筑面积根据不同结构房屋的重置价结合综合成新率的30%给予货币补偿。

  4、2012年5月31日《福建省人民政府关于宁德市城市总体设计(2011～2030)的批复》(闽政文［2012］222号)发布之后至2018年2月1月《宁德市人民政府关于深化违法用地违法建设综合治理专项行动的通告》发布之前建设的无合法审批手续的房屋（含附属间和简易房）不予补偿，但对签署协议并在规定期限内搬迁的可按房屋重置价格结合成新率的30%给予拆除费用补贴。

  四、2018年2月1日《宁德市人民政府关于深化违法用地违法建设综合治理专项行动的通告》发布后，新建、改建、扩建的房屋，不予补偿。

  具有合法手续的宅基地，已批未建的宅基地，合法手续宅基地上已建成房屋的天井、庭院及建筑占地以外证载土地面积，按其批建面积的1.5倍照顾购买等面积的安置房。选择照顾购买的证载土地面积不再予以土地补偿款和室外设施建设补助费。

  被征收营业用房按照被征收人所提供的合法有效凭证所记载的用途确认。但被征收人未经村建部门批准，将沿街底层第一自然间非营业用房改为营业性用房的，其营业性用房建筑面积结合进深进行计算（进深未超过4米的按实际进深计算，超过4米的按4米计算），并区分不同状况按以下情况给予停产停业损失补助：

  一、持有工商营业执照或工商行政管理部门出示的初始营业证明，同时取得税务登记证并有纳税记录的，按其营业性用房建筑面积100%给予停产停业损失补偿。

  二、持有工商营业执照或工商行政管理部门出示的初始营业证明，但未取得税务登记证或未依法纳税的，按其营业性用房建筑面积的90%给予停业停产损失补偿。

  三、事实营业满1年以上，但未取得工商营业执照（或没办法提供工商行政管理部门出示的初始营业证明）和税务登记证的，按其营业性用房建筑面积的70%给予停产停业损失补偿。

  四、2018年2月1日《宁德市人民政府关于深化违法用地违法建设综合治理专项行动的通告》发布后，将非营业性用房改为营业性用房的，不予确认和补助。

  货币补偿金额=宅基地补偿金额+房屋补偿金额+房屋室内外装饰装修等其他单项补偿金额+房价补助费+室外设施建设补助费+搬迁费用+停产停业损失补偿+临时安置过渡费用+奖励。

  宅基地补偿金额=(宅基地补偿单价+室外设施补偿费)×产权用地面积。具体补偿标准详见附表一《宅基地及庭院道路等个人使用建设用地补偿标准》。

  符合本《方案》第六条第一、二款规定的，土地部分参照附表一按照土地补偿标准的100%给予补偿。

  符合本《方案》第六条第三款规定的，已建成房屋的，土地部分参照附表一按照土地补偿标准的90%给予补偿；未建成房屋的，土地部分按照土地补偿标准的70%给予补偿。

  选择货币补偿的可补偿建筑面积应分摊的土地面积=（经确认的占地面积÷可补偿总建筑面积）×选择货币补偿的可补偿建筑面积。

  房屋补偿金额=房屋重置价格×房屋综合成新率×可补偿面积+拆除费用补贴。具体补偿标准详见附表二《各类结构等级房屋重置价格一览表》及附表三《非生产性用房成新率评判标准一览表》，表中未列出的项目由评估单位结合实际进行评定。

  室内外装饰装修等其他附属单项补偿，是指被征收建筑物与标准等级的建筑物的结构、设备、装修部分主要特征差异较大的项目(含固定设施移装)。

  室内外装饰装修等其他附属单项补偿金额=房屋室内外装饰装修等其他附属单项补偿单价×数量。具体补偿标准详见附表四《房屋附属物单项补偿单价一览表》、表五《二次装饰装修单项分类一览表》。

  室外设施建设补助费是指室外公共配套设施建设等综合费用。被征收人未选择安置房，已建成房屋的，按经确认的用地面积每平方米给予280元的室外设施建设补助费；未建成房屋的，按经确认的用地面积每平方米给予196元（即280元的70%）的室外设施建设补助费。

  六、搬迁费用、停产停业损失补偿、临时安置过渡费用、奖励等按本《方案》相关条款执行。

  本项目安置地点为三屿小区、金马小区二期、金兰小区、兰田小区二期、530安置小区。土地性质为集体建设用地，安置房户型根据安置地块真实的情况和相关设计规范，设计多种户型供安置户选择。

  安置房差价由可补偿面积调换差价、超结构面积优惠购买价格、楼层差价、综合区位差价构成。安置房基准层设定为第六层

  可补偿面积调换差价={[1633.5元/㎡（即标准砖混结构二等房屋重置价格的90%成新率计算)+综合区位差价+所选购的安置房楼层差价]—（被征收房屋重置价格×成新率）}×被征收房屋中用于产权调换的可补偿建筑面积。

  照顾购买面积选购安置房差价=[1633.5元/㎡（即标准砖混结构二等房屋重置价格的90%成新率计算)+综合区位差价+所选购的安置房楼层差价]×照顾购买面积中用于产权调换的面积。

  被征收人原则上按最接近可安置面积的户型选房。由于结构原因，被征收人选择的安置房建筑面积（含公共分摊面积）超出可安置面积的部分，按以下办法结算。

  （1）安置房建筑面积超出可安置面积10平方米（含10平方米）以内的部分，结算公式为：(3300元/㎡×60%+综合区位差价+所选购的安置房楼层差价)×超结构建筑面积；

  （2）安置房建筑面积超出可安置面积在10平方米以上20平方米（含20平方米）以内的部分，结算公式为：（3300元/㎡×80%+综合区位差价+所选购的安置房楼层差价）×超结构建筑面积；

  （3）安置房建筑面积超出可安置面积在20平方米以上的部分，结算公式为：（3300元/㎡+综合区位差价+所选购的安置房楼层差价）×超结构建筑面积；

  （4）被征收人选购多套安置房的，按照所选购多套安置房的总建筑面积减去用于产权调换的可安置面积计算超结构面积，并按照以上标准结算。不得采取分套结算超结构面积。

  由于房屋征收区域与安置小区区域的房地产区域价格存在一定的差异。经有资质的评估公司测算，综合区位差价如下：

  5、安置房楼层差价：基准楼层为0差价，每增加一层增加30元/㎡，每减一层减少50元/㎡。

  采取“先签先选”的办法，谁先签约谁先选择；“选大不选小”的办法，可选择100平方米以上安置房的，原则上不能选择小于100平方米的安置房。

  征收部门保证提供符合国家和省规定的建筑技术规范和质量安全标准的安置房(毛坯房)，用于房屋产权调换。

  七、被征收人可自行选择房屋产权调换方式，但属于以下情形之一的，只作房屋产权调换，不作货币补偿。

  4、被征收房屋设定抵押权的，抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的。

  1、属民政部门认定的五保户对象，在蕉城区及东侨经济开发区范围内无它处房屋或房屋建筑面积少于45平方米，又无力购买产权调换房屋的，经镇、村确认并公示无异议后，征收人按以下办法给予产权调换。

  （1）被征收人房屋的建筑面积不足25平方米的，可采取货币补偿方式，并由征收部门给予提供不少于25平方米的房屋给予被征收人无偿居住（被征收人不拥有该房屋产权和继承权）。

  （2）被征收人房屋的建筑面积在25平方米至45平方米之间的，可选择产权调换，产权调换房屋按不少于建筑面积45平方米进行调换，以上产权调换房屋面积45平方米内不结算差价。超出部分面积按本方案第十条有关法律法规执行。

  2、在蕉城区及东侨经济开发区范围内人均建筑面积不足15平方米的居住困难户，经审查公示，以产权户为单位，家庭实际居住困难且在它处无住宅的，家庭人口在2人及以下，建筑面积不足45平方米，在征收安置时，由征收人提供保障，按建筑面积45平方米给予产权调换并结清差价（即：照顾购买面积=45平方米-可安置面积）；家庭人口在3人及以上，住房建筑面积不足45平方米，在征收补偿安置时，按建筑面积75平方米给予产权调换并结清差价（即：照顾购买面积=75平方米-可安置面积）。

  被征收房屋的搬家补助费，按可补偿面积计算，每次每平方米6元。搬家补助费每次不足500元的，按500元/次结算。

  选择货币补偿的按一次结算搬家补偿费，选择产权调换的按二次结算搬家补偿费。

  移装固定设施补偿费标准见附表六。选择货币补偿的按一次结算，选择产权调换的按二次结算。

  大型机械设备5吨以下每台按800元；10吨以下5吨以上每台按1000元；10吨以上每台按2000元计算；设备现状难以分清的按评估计算搬迁补助费；没办法恢复使用的设备按重置价格结合综合成新率补偿。

  1、被征收人选择产权调换方式的，自被征收人签订房屋征收补偿协议并搬迁腾空交付拆除之日起至安置房交付被征收人接收之日后顺延6个月为临时安置过渡期；被征收人选择货币补偿方式的，一次性发放6个月的临时安置补助费。

  2、被征收人选择产权调换方式的，应当在征收人发出的《产权调换房屋接收通知书》规定的时间内接收所调换的安置房，无故逾期不接收的，按《产权调换房屋接收通知书》规定的截止时间停止发放临时安置补助费。

  被征收人选择产权调换方式的，鼓励被征收人自行过渡，如选择征收部门提供周转房过渡的，临时安置费计算面积应扣减其所使用的周转房面积；被征收人选择货币补偿方式的，由被征收人自行过渡。

  1、按被征收房屋可补偿面积计算，标准为11元/平方米·月。临时安置补助费每月不足600元的，按600元结算。

  2、选择货币补偿方式的，按选择货币补偿的可补偿面积计算，一次性发放6个月。

  3、选择产权调换方式的，按选择产权调换的可补偿面积计算，自被征收房屋腾空并交付拆除之日起预发放6个月，随后，按季发放；被征收人选择货币补偿方式的，自被征收房屋腾空并交付拆除之日起七个工作日内一次性发放临时安置补助费。

  四、非被征收人责任，造成安置房无法按期交付，导致过渡期限超出36个月的，对选择产权调换自行过渡的被征收人，从逾期之日起，按22元/平方米·月发放临时安置过渡费，每季度发放一次。

  五、在本项目征地补偿安置方案通告发布之日，选择产权调换的被征收人实行自行过渡方式的和选择货币补偿的被征收人，其共同生活的亲属中年龄达到70周岁及以上或长期生活无法自理的病人。另给予每月每人100元临时安置补助费。

  按照经确认的被征收营业用房面积计算，一次性给予6个月50元/平方米˙月（即300元/平方米）。

  按照经确认的被征收企业营业场所面积计算，一次性给予6个月15元/平方米˙月（即90元/平方米）。

  三、在本项目征地告知书发布之日前已停业停产的，不再给予停业停产损失补偿。

  一、特殊建筑物（如企业、教堂、学校、寺庙等）的补偿金额，由拥有相对应资质的房地产评估机构按照房屋重置价结合成新评估确定实行货币补偿。

  二、对于有特殊政策规定的公房或私房的补偿，如侨属侨眷的房屋、供销社的房产等，按照有关政策规定予以补偿。

  三、附属间补偿金额=土地补偿+被征收杂物间确认的可计算建筑面积×被征收杂物间单位面积重置价×成新率+房屋室内外装饰装修等其他单项补偿。

  1、选择房屋产权调换部份：按可补偿面积计算，住宅390元/平方米、办公用房（含村、居委会、社区）300元/平方米、工业仓储类用房90元/平方米，营业性用房按建筑面积500元/平方米给予奖励。

  2、选择货币补偿部份：按建筑面积计算，住宅590元/平方米、办公用房（含村、居委会、社区）450元/平方米、工业仓储类用房135元/平方米、营业性用房800元/平方米给予奖励。

  3、被征收房子的主要部分是一层、二层的，按照第六条“产权认定”确定的可补偿面积的基础上，选择产权调换的，安置房面积按照套内面积与可安置面积结算差价，安置房公摊面积购买金额不另行计算，由征收人赠送给被征收人。被征收房子的主要部分是三层以上（含三层），选择产权调换的，安置房的公摊面积购买金额按50%结算。被征收房子的主要部分部分二层、部分三层的，公摊面积购买金额按比例计算。

  5、2012年5月31日之后至2018年2月1月《宁德市人民政府关于深化违法用地违法建设综合治理专项行动的通告》发布之日，建成的房屋确实用于居住且无其它住房的，按建筑面积计算：框架、砖混结构住宅590元/平方米、砖木结构住宅390元/平方米。

  1、选择房屋产权调换部份：按可补偿面积计算，住宅270元/平方米、办公用房（含村、居委会、社区）210元/平方米、工业仓储类用房65元/平方米，营业性用房按建筑面积350元/平方米给予奖励。

  2、选择货币补偿部份：按建筑面积计算，住宅470元/平方米、办公用房（含村、居委会、社区）360元/平方米、工业仓储类用房110元/平方米、营业性用房650元/平方米给予奖励。

  3、被征收房子的主要部分是一层、二层的，按照第六条“产权认定”确定的可补偿面积的基础上，选择产权调换的，安置房的公摊面积购买金额按30%结算；被征收房子的主要部分是三层以上（含三层），选择产权调换的，安置房的公摊面积购买金额按70%结算。被征收房子的主要部分部分二层、部分三层的，公摊面积购买金额按比例计算。

  5、2012年5月31日之后至2018年2月1月《宁德市人民政府关于深化违法用地违法建设综合治理专项行动的通告》发布之日建成的房屋确实用于居住且无其它住房的，按建筑面积计算：框架、砖混结构住宅470元/平方米、砖木结构住宅270元/平方米。

  三、具有完整手续的宅基地，但未建成房屋的，按批建用地面积奖励200元/平方米。

  五、被征收人超过本项目征地补偿安置方案通告规定的签约期限既未签署协议也不腾空房屋交付拆除的,不再享受本方案规定的各项奖励、补助和优惠。

  1、被征收房子的主要部分结构为一层的，在产权认定的可补偿面积基础上给予追加0.5倍的可补偿面积。

  2、被征收房屋整体的结构为二层的，在产权认定的可补偿面积基础上给予追加0.15倍的可补偿面积。

  3、被征收房子的主要部分结构既有一层又有二层的，按各自追加的倍数分别计算可补偿面积。

  第十六条 若出现被征收人在本项目征地补偿安置方案通告规定的签约期限内既不签署协议也不腾空房屋交付拆除的情形，由土地行政主任部门责令限期交地。逾期仍未交地的，由土地行政主管部门向人民法院依法申请强制执行。

  被征收人下落不明、暂时无法确认产权和其他产权不清的房屋，由征收人就被征收房屋的有关事项委托公证机关办理证据保全后予以拆除。

  本方案未明确的其他特殊情形，由征收部门会同项目安征迁指挥部集体研究提出处理意见，报蕉城区政府确认后实施。

  结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常。或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的。

  结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用。经过一般性的维修能恢复的。

  结构一般性破坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备、管道不够畅通，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，有必要进行中修或局部大修更换部件的。

  房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照管线、器具和零部件残缺及严重破损毁坏，需进行大修或翻修、改建的。

  承重构件已属危险构件，结构丧失稳定及承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全的。